相続財産の名義変更

 相続に伴う遺産の名義変更手続は、ご自分ですることもできます。
しかし、不動産の名義変更である相続登記をはじめ、相続財産の名義変更手続きは、亡くなられた方の戸籍収集から遺産分割協議書の作成、各関係機関への申請等、日常馴染みのない作業を行わなくてはならず、お忙しい方や法的手続きが苦手という方にとっては、かなりの負担となってしまいます。
 司法書士は、法的手続きの専門家として、戸籍収集から申請まで、相続に関するすべての手続きをお引き受けいたします。

 

相続不動産の名義変更(相続登記)

 

相続登記とは、亡くなられた方(被相続人)の所有する不動産の名義を、相続した人(相続人)名義に変更する手続を言います。
 相続登記は手続を強制する法律があるわけではないので、法定期限はありません。手続せずそのままにしておくことも可能です。
 しかし実際問題として、不動産を売却する場合や、不動産を担保に銀行から融資を受ける場合には、亡くなられた方(被相続人)名義のまま手続きを進めることはできず、前提として、相続登記を済ませておく必要があります。また、相続登記未了の状態が長期化し、相続人についてさらに相続が発生するという状態を繰り返した場合、相続関係を何世代も前に遡って調査しなければならない程、複雑化してしまうこともあります。
 相続が複雑化すると、法定相続人を調査するための必要書類が増えるため、書類収集に時間と費用がかかります。無事法定相続人を確定できたとしても、相続人の人数が増え、見知らぬ相続人が権利を主張し始めると、遺産分割協議が成立しなくなるおそれがあります。結果として、不動産を処分できなくなってしまいます。次の世代に負担を回さないためにも、相続登記は早めに済ませておくことをお勧めします。

 

法定相続人及び相続財産の調査

 

 相続手続を進めるには、法定相続人の調査確定と相続財産の調査が必要です。

 法定相続人は、亡くなられた方の出生から死亡時までの戸籍を収集することで、調査できます。事案によっては、法定相続人が国外に移住している場合もあり、戸籍の収集やその後の遺産分割に困難を伴うこともあります。

 相続財産となる不動産は、市町村役場で「土地・家屋名寄帳」(名寄せ)という書類を取得するか、市町村から送付される固定資産税の納税通知書を見ることで、把握できます。
「名寄せ」は、請求先の市町村内で固定資産税を支払っている不動産が、一覧表で表示されている書類です。固定資産税は市町村毎に請求されるため、「名寄せ」には、請求先の市町村内にある不動産しか記載されていません。従って、被相続人が、近隣の市町村に不動産を所有している可能性がある場合は、各市町村から送付された固定資産税の納税通知書を調べてみる必要があります。

 また、被相続人が、不動産の共有持分(指定道路の持分や共有山林・畑)を有し、納税者が被相続人と異なる場合、「名寄せ」には当該共有不動産は記載されないため、法務局で登記事項証明書を取得するなどして、共有物件を特定するための調査が必要になります。

ところで、名寄せには、まれに家屋番号の記載がない未登記建物が記載されていることがあります。

未登記建物の記載がある理由は、次の3パターンが考えられます。

1 建物新築当初から登記していない
2 既存の登記されている建物に増築した部分が未登記建物として表示されている
3 既に取壊した建物が誤って表示されている

 未登記建物を売却処分する場合や、増築後の建物を担保に銀行から融資を受ける場合は、未登記建物について登記しておく必要があります。
 登記の方法は、上記1・2によって異なります。なお上記3の場合は、市町村役場に連絡すると記載を抹消するなどして対応してくれます。

 上記1の未登記建物は、建物表題登記及び所有権保存登記を申請することになります。
 建物表題登記は、亡くなられた方が建てた建物であっても、その相続人から申請することができ、相続人名義で所有権保存登記を申請することができます。
相続登記とは登記の方式が異なりますが、相続関係を証明する書類は共通しています。
また、建物表題登記には未登記建物を表示した建物図面・各階平面図、所有権を証する書面を添付する必要があります。

 上記2の増築部分であれば、既存建物について他の不動産と一緒に相続登記をした後、増築後の建物を表示する建物表題変更登記を申請します。この場合の建物表題変更登記も、上記と同様、増築後の建物を表示した建物図面及び各階平面図を添付する必要があります。

 未登記建物があっても、近い将来取壊しが予定されている古い建物であれば、無理に登記する必要はありませんが、比較的新しい資産価値のある建物や、売却等処分する予定がある場合は、相続登記と同様、次の世代に負担を回さないためにも、登記しておくことをお勧めしています。

 なお、建物表題登記及び表題変更登記は、「土地家屋調査士」が本人の代理人として申請できる
登記であり、司法書士は代理人として申請することができません。

 この点、当事務所は司法書士及び土地家屋調査士を兼業しているため、見積り段階から一括して案件を処理することが可能です。
※建物表題登記・表題変更登記は、現地での建物調査及び測量を要するので、費用が10万円前後かかります。

 相続財産には、不動産・預金等のプラスの財産だけではなく、借金や税金等のマイナス財産(相続債務)も含まれます。プラスの財産よりマイナスの財産が多い場合、相続放棄を選択することも可能です。相続放棄した者は、その相続に関しては、最初から相続人ではなかったことになるので、債務の支払いを免れます。相続放棄は、相続開始を知ってから3ヶ月以内に家庭裁判所に申立ててすることを要します。

 

遺産分割

 

 法定相続人と相続財産の確定後は、遺産分割を行い、相続人全員の話し合いにより、相続財産の分配方法を決定します。

 遺産分割は相続放棄等と異なり期限があるわけではないので、共同相続人はいつでも遺産分割協議ができます。
 一旦法定相続分で相続登記をしておいて、後日遺産分割協議を行うことも可能です。

 遺産分割協議は相続人全員が参加しなければならず、一部の相続人を除外して行われた遺産分割は無効となります。除外された相続人は、再分割を請求できます。

 相続人全員の合意があれば、どのような内容で遺産を分けてもよく、遺言書と異なる内容の遺産分割も可能です。また、各相続人は、相続財産に対して法定相続分に応じた権利を有しますが、法定相続分に係わらず自由に遺産を分割できます。

 遺産分割協議がまとまらない場合は、家庭裁判所へ遺産分割調停又は審判の申立をすることができます。

 遺産分割協議が成立したら、遺産分割協議書を作成します。相続人が遠方にいる場合は、遺産分割協議証明書を作成し、各相続人毎に郵送でやり取りすることもできます。
 遺産分割協議書には後日の紛争を防止するため、相続人全員が署名・実印で押印し、印鑑証明書を添付します。添付する印鑑証明書は有効期間がないので発行から3ヶ月を過ぎていても問題ありませんが、銀行預金の名義変更の場合は、発行から3ヶ月内の印鑑証明書が必要です。
 
遺産分割協議書及び印鑑証明書は、不動産をはじめ、預金、自動車等各種相続財産の名義変更に際しても必要になります。

 法定相続人が1人の場合や、各相続人が法定相続分で相続財産を共有する場合、遺言書の内容に従って相続する場合は遺産分割協議は不要です。

 

 

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