土地分筆登記・合筆登記

こちらでは土地分筆登記・合筆登記について紹介します。

 

土地分筆登記

 

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 土地分筆登記とは、登記記録上の一筆の土地を複数の土地に分割する登記のことをいいます。

 一筆の土地の一部を売買した場合や、相続した土地を遺産分割により複数の土地に分割して各相続人の単独所有にする場合など、売却部分や分割部分について新たな登記記録を設けるため「分筆登記」を申請することになります。

 土地分筆登記を申請することにより、分割された土地は新たな地番が付され、新たな登記記録が作成されます。

 土地分筆登記を申請するには、原則として分筆する一筆の土地全体を測量し、分筆元地と分筆地の両方の面積を記載した地積測量図を法務局に提出しなければなりません。そのため前提として、敷地に隣接する土地所有者全員に境界立会をしてもらい、分筆する一筆の土地全体の境界画定をする必要があります。

 境界確定後の土地全体の面積は実測面積であり、既存の登記上の面積(地積)と異なる場合があります。この場合、登記記録を実際の面積に修正する「土地地積更正登記」も合わせて申請することになります。

 通常、地積測量図が提出されていない土地を分筆する場合は「土地地積更正・分筆登記」が必要になります。

 なお、分筆登記は合筆登記と異なり、新たな権利証(登記識別情報通知書)が作成されることはないため、分筆元地の権利証が分筆された土地の権利証(登記識別情報通知書)を兼ねることになります。

 また、電力会社の高圧鉄線下の土地を分筆する場合等、承役地地役権設定登記がある土地を分筆する場合は、地役権図面及び地役権者が作成した地役権存続証明書が必要になる場合があります。

 分筆登記には、分筆後の筆数×1,000円の登録免許税がかかります。

 

 土地境界立会及び境界画定測量

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 土地分筆登記・地積更正登記をするかどうかに係らず、敷地境界に隣接する土地所有者に境界立会をしてもらい、土地全体の境界を画定する場合があります。この場合に行われるのが、「土地境界立会」であり、立会により確定した敷地境界の測量が、「土地境界画定測量」です。土地境界立会及び境界画定測量は、必ずしも登記を前提とするものではなく、土地の売買に先立って敷地全体の境界を確定する必要がある場合や、市道に面した敷地に擁壁等の構造物を作る前提として、市道と接する部分のみの境界を確定する場合にも行われます。

 市道・県道・国道・水路等の公共用地と接する土地の境界立会をする場合は、通常、道路敷・水路敷の幅(長さ)を確保する必要から、所管する行政機関(市町村・県・国道交通省等)の要請により、道水路の反対側(対側地)の土地所有者による道水路の境界立会も合わせて必要になります。

  土地境界立会は、体側地所有者も含めると、大変な人数の出席を必要とする場合があり、隣接所有者間の利害が複雑に関係するため、事案によっては、立会不成立(立会不調)となることもあります。

 協議による境界立会が不成立となった場合、土地家屋調査士会によるADR・法務局による筆界特定制度・裁判所に提訴する境界画定訴訟のどれかにより、境界を定めることになります。

 

土地合筆登記

 合筆登記とは、分筆登記の逆で、複数筆の土地を登記記録上一筆にする登記です。
 合筆登記により、合筆後の土地の甲区には「合併による所有権登記」が記録され、新たな権利証(登記識別情報通知書)が作成されます。また合筆前の土地について提出されている地積測量図は閉鎖されます。

 合筆登記を申請する場合、合筆前のいずれか一筆の土地の権利証(登記識別情報通知書)と、申請人の印鑑証明書(発行後3ヶ月内)、登録免許税1,000が必要です。

 合筆は、土地の一個性や一物一権主義を害する場合は認められず、以下の場合は合筆することはできません。
(不動産登記法第41条)

@ 両土地が相互に接続していない場合

A 両土地の地目または地番区域(字が異なる場合も含む)が相互に異なる場合

B 表題部所有者又は所有権の登記名義人が相互に異なる土地の合筆登記
 (登記記録上の氏名・名称・住所が相互に異なる場合は実質同一人であっても合筆不可、前提として所有権登記名義人表示変更登記が必要)

C表題部所有者又は所有権の登記名義人が相互に持分を異にする土地の合筆登記
 (持分の登記がある土地とない土地は合筆不可)

D所有権の登記がない土地と所有権の登記がある土地との合筆登記

E所有権の登記以外の権利に関する登記がある土地の合筆登記
※権利に関する登記であって、合筆後の土地の登記記録に登記することができるものとして法務省令(規105)で定めるものがある土地は合筆可、以下法務省令で定めるもの

(1) 承役地地役権の登記がある土地とない土地の合筆

(2) 抵当権・根抵当権等の担保権の登記で、合筆する両土地について登記の目的・受付年月日・受付番号・登記原因その日付が同一であるもの

(3) 信託の登記で、不動産登記法第97条第1項各号に掲げる登記事項が同一のもの

(4) 鉱害賠償登録令第26条に規定する鉱害賠償登録に関する登記で、鉱害賠償登録規則第2条に規定する登録番号が同一のもの

 

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